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Beratung auf Deutsch, Englisch & Spanisch
Diese Website ist auf Deutsch. Für eine automatische Übersetzung wählen Sie unten Ihre Sprache. Im persönlichen Gespräch berät Sie Andreas Hoffmann gerne auch auf Englisch oder Spanisch.
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Ratgeber
Spekulationsfrist, Eigennutzung, Erbfall — die steuerliche Lage zuerst sortieren, dann den Marktpreis. Orientierung vor dem Notar, keine Steuerberatung.
Privater Verkauf innerhalb der Frist kann steuerpflichtig sein — danach typischerweise frei.
Verkaufsjahr plus zwei Vorjahre selbst bewohnt — unter Voraussetzungen auch früher frei.
Für die Frist zählt regelmäßig dessen Anschaffung — nicht der Erbfall selbst.
Hinweis: Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, hängt von Ihrem Einzelfall ab. Lassen Sie den konkreten Fall von einem Steuerberater prüfen — idealerweise vor der Unterschrift.
Grundregel
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien können der Spekulationssteuer unterliegen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG).
Nach Ablauf der Frist ist der private Veräußerungsgewinn in typischen Fällen steuerfrei. Sonderfälle gehören in die individuelle Prüfung.
Steuerlich frei verkaufen zu können und wirtschaftlich den richtigen Preis zu treffen, sind zwei getrennte Fragen — beide müssen passen.
01
Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt hat, kann unter Voraussetzungen auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Grauzonen — Leerstand, Teilvermietung, Wochenendnutzung — brauchen Belege und den Steuerberater.
02
Bei geerbten Immobilien zählt regelmäßig der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Das kann Erben entlasten — oder die Frist offen halten. Parallel zur Einigkeit in der Gemeinschaft: Erbengemeinschaft.
03
Vermietung ändert oft die Bewertung der Eigennutzungsausnahme. Am See häufig: geerbtes Haus, lange vermietet, kurz selbst genutzt, dann Verkauf. Chronologie entscheidet — nicht die Lagequalität allein.
04
Teilverkäufe und familiäre Übertragungen können Spekulationsfrist und Schenkungsteuer verbinden. Bei Trennung oft Auszahlung statt Verkauf: Trennung & Scheidung.
Die Frist allein sagt nichts über den Marktpreis. Erst Wert, dann Steuer — beides parallel, nicht nacheinander raten.
Vor dem Notar
Die wirtschaftliche Seite klären wir parallel: Immobilienbewertung.
FAQ
Typischerweise bei privatem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, sofern keine begünstigte Eigennutzung greift.
Für die Frist zählt regelmäßig der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Details gehören in die Steuerberatung.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen von Verkaufsjahr plus zwei Vorjahren kann das greifen — Prüfung durch Steuerberater.
Beides parallel: Der Marktwert zeigt, was wirtschaftlich möglich ist; der Steuerberater sagt, was davon steuerlich bleibt.
Vermietung ändert oft die Bewertung der Eigennutzungsausnahme. Chronologie und Belege sind entscheidend.
Nächster Schritt
Ich übernehme Markteinschätzung und Vermarktung. Die Steuerfrage begleiten Sie mit Ihrem Steuerberater — wir verzahnen beides ohne Kompetenzgrenzen zu verwischen.